「주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 지사등을 방문」하거나 인터넷으로 상담과 신청을 하면 됩니다. 「보증가능 여부 등에 대한 가입상담은 관할 지사 등에서 전문상담사에게 받을 수 있습니다.」 지사가 멀거나 거동이 불편하시면 「출장 또는 전화상담도 가능합니다」. 무엇을 물을지 미리 정해 가지 않으셔도 됩니다. 공사가 상담할 때 설명하고 그 사실을 서면으로 확인받아야 하는 항목이 정해져 있어서, 그 다섯 가지가 그대로 질문 목록이 됩니다. 「주택연금으로 지급될 금액, 변제시기 및 변제방법에 관한 사항」「소유주택에 대한 저당권 설정 또는 신탁 등기에 관한 사항」「주택연금채권 등의 행사 범위에 관한 사항」「저당권 설정 등의 제한에 관한 사항」「주택연금보증료에 관한 사항」 둘째 항목이 이 글에서 계속 다룬 저당권방식과 신탁방식의 차이입니다. 내 경우가 저당권 설정인지 신탁 등기인지를 거기서 물으시면 됩니다. 내가 얼마를 받게 되는지는 그보다 먼저 공사 홈페이지의 예상연금조회에서 「주택소유자의 생년월일, 주택가격, 연금 지급방식, 지급유형 및 지급기간 등 일정한 항목을 입력하여 확인하실 수 있습니다」.

집 한 채가 전부인데, 주택연금 괜찮을까요

가입하면 이 집은 누구 것이 되나요

저당권방식으로 가입하시면 집주인은 그대로 나입니다. 공사가 소유권을 가져가는 것이 아니라 근저당권을 설정하고, 생활법령정보도 저당권방식에서는 「연금가입자가 담보주택의 소유자로서 관리의 주체」라고 적어 놓았습니다.

다만 주택연금에는 방식이 둘이고 나머지 하나는 다릅니다. 신탁방식은 「주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 신탁방식」이라, 등기부상 소유권이 공사로 넘어갑니다. 넘어가는 것은 등기이고, 그 집에 사는 것과 매달 연금을 받는 것은 그대로입니다.

소유권이 그대로 남는 저당권방식이라고 해서 집을 마음대로 할 수 있는 것도 아닙니다. 근저당권을 설정할 때 등기부에 「이 주택은 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 않고는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음」이라는 부기등기를 함께 합니다. 그리고 「주택연금 가입자가(신탁계약에 따른 주택담보노후연금보증의 경우는 제외) 담보주택의 소유권을 상실한 경우」에는 연금 지급이 종료됩니다. 집을 파는 순간 연금도 끝난다는 뜻입니다.

집을 뺏긴다는 말이 왜 나오는지 알겠더라고요. 신탁방식은 실제로 등기가 공사 앞으로 넘어가니까요. 두 방식을 하나로 묶어서 설명하면 이 차이가 안 보입니다.

지금 가입하는 것과 몇 년 뒤에 가입하는 것, 무엇이 달라지나요

한 달에 받는 금액이 달라집니다. 기준은 나이인데, 나이는 신청한 날이 아니라 「한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점」이 기준이 됩니다. 부부라면 둘 중 나이가 적은 사람이 기준입니다. 공사가 「부부 중 연소자 연령 기준으로 월지급금 산정」이라고 밝혀 놓았습니다.

공사가 내놓은 월지급금 예시로 보면 차이가 이렇습니다. 3억원짜리 일반주택을 종신지급방식 정액형으로 받을 때, 2026년 3월 1일 기준으로 55세는 한 달에 46만 8천원이고 65세는 75만 8천원입니다. 10년을 기다리면 매달 29만원이 늘어납니다.

다만 몇 년을 기다리면 금액이 그만큼 오른다고 확정할 수는 없습니다. 월지급금은 「주택연금 가입신청일 현재 적용되는」 공사의 운영지침으로 계산하기 때문에, 몇 년 뒤에 가입하시면 그때의 지침으로 다시 계산됩니다. 지금 표에 적힌 금액이 그때도 그대로 적용된다는 뜻이 아닙니다.

지금 들어오는 돈이 없으시면10년을 더 기다리면 매달 29만원을 더 받습니다. 그런데 그 10년 동안 쓸 생활비는 적금을 깨거나 대출로 마련하게 됩니다. 늘어나는 연금만 보고 정하기 어려운 이유가 여기 있어요.

아직 일하고 계시면서두르지 않으셔도 됩니다. 지금 가입하시면 지금 나이로 금액이 정해지고, 그 금액을 소득이 끊긴 뒤에도 그대로 받게 됩니다.

중간에 그만두면 무엇을 물어내나요

그동안 받은 연금과 거기 붙은 이자를 전부 갚으면 그만둘 수 있습니다. 문제는 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있는지입니다. 초기보증료는 「원칙적으로 환급되지 않습니다」.

돌려받을 수 있는 경우가 둘 있습니다. 하나는 가입한 직후입니다. 신청인은 보증약정을 「최초 보증부대출 실행일로부터 30일 이내(기간의 말일이 휴일인 경우 다음 영업일)에 철회할 수 있습니다」. 이렇게 철회하면 「이미 납부한 초기보증료 및 연보증료 전액을 환급받습니다」. 다른 하나는 가입한 지 5년이 되기 전입니다. 「최초 보증부대출 실행일로부터 5년이 경과하기 이전에 보증부대출 전액을 상환하고 기존 보증을 해지하는 경우」에는 정해진 계산방법으로 산출한 금액을 전부 또는 일부 돌려받습니다. 5년이 지나면 초기보증료를 돌려받을 길이 없어집니다.

초기보증료는 적은 돈이 아닙니다. 「현재 적용되는 보증료율은 1.0%입니다.」 3억원짜리 집이면 300만원입니다. 현금으로 따로 내는 것이 아니라 연금지급총액에 더해지기 때문에 돈을 냈다는 느낌이 나지 않는데, 그만둘 때는 원칙적으로 돌려받지 못합니다.

제가 먼저 세상을 떠나면 배우자는 어떻게 되나요

배우자가 이어받으면 금액은 줄지 않습니다. 「부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장됩니다」.

이어받는 절차는 방식에 따라 갈립니다. 저당권방식은 「연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능」합니다. 자녀가 동의하지 않으면 배우자가 연금을 이어받지 못한다는 뜻입니다. 신탁방식은 「연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능」합니다.

기한도 있습니다. 「주택연금 가입자가 사망한 후 배우자가 6개월 이내에 담보주택의 소유권이전등기(신탁계약에 따른 주택담보노후연금보증의 경우는 제외) 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 않은 경우」에는 연금 지급이 종료됩니다. 신탁계약으로 가입하셨다면 이 6개월 안에 소유권이전등기를 마칠 일은 없고, 채무를 인수하는 절차만 남습니다.

자녀에게 먼저 말을 꺼내기 어려우시면, 이 차이가 방식을 고르는 이유가 됩니다. 저당권방식은 남은 배우자가 자녀의 동의를 받아야 하고, 신탁방식은 받지 않아도 되거든요.

집값이 오르면 손해를 보는 건가요

매달 받는 금액을 정하는 날은 가입을 신청하는 날입니다. 월지급금은 「주택연금 가입신청일 현재 적용되는」 공사의 운영지침으로 계산하고, 그 계산에 넣는 집값은 「보증신청일 현재 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용합니다」. 두 기준이 모두 신청하는 날로 정해져 있습니다.

그렇다고 집값이 오른 만큼이 없어지는 것은 아닙니다. 부부가 모두 세상을 떠난 뒤에 정산하는데, 「주택연금 가입자 및 배우자 모두 사망한 후 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다」. 집값이 많이 오르면 그만큼이 상속인에게 남습니다. 반대로 오래 사셔서 받은 돈이 집값을 넘어가도 그 부족분은 자녀에게 청구되지 않습니다.

저는 이 조항이 가장 중요하다고 봤어요. 집값이 오르면 손해라는 말은 매달 들어오는 금액만 놓고 본 것이고, 정산하고 나서 상속인에게 남는 금액은 그 계산에 빠져 있더라고요.

딱 하나만 기억하신다면

알아볼 것이 많아 보이지만, 먼저 정하실 것은 하나입니다. 저당권방식이냐 신탁방식이냐입니다. 등기가 넘어가는지, 나중에 남은 배우자가 자녀의 동의를 받아야 하는지가 여기에서 나뉩니다. 나머지는 그다음에 보셔도 늦지 않습니다.

알아보시려면

「주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 지사등을 방문」하거나 인터넷으로 상담과 신청을 하면 됩니다. 「보증가능 여부 등에 대한 가입상담은 관할 지사 등에서 전문상담사에게 받을 수 있습니다.」 지사가 멀거나 거동이 불편하시면 「출장 또는 전화상담도 가능합니다」.

무엇을 물을지 미리 정해 가지 않으셔도 됩니다. 공사가 상담할 때 설명하고 그 사실을 서면으로 확인받아야 하는 항목이 정해져 있어서, 그 다섯 가지가 그대로 질문 목록이 됩니다.

「주택연금으로 지급될 금액, 변제시기 및 변제방법에 관한 사항」
「소유주택에 대한 저당권 설정 또는 신탁 등기에 관한 사항」
「주택연금채권 등의 행사 범위에 관한 사항」
「저당권 설정 등의 제한에 관한 사항」
「주택연금보증료에 관한 사항」

둘째 항목이 이 글에서 계속 다룬 저당권방식과 신탁방식의 차이입니다. 내 경우가 저당권 설정인지 신탁 등기인지를 거기서 물으시면 됩니다.

내가 얼마를 받게 되는지는 그보다 먼저 공사 홈페이지의 예상연금조회에서 「주택소유자의 생년월일, 주택가격, 연금 지급방식, 지급유형 및 지급기간 등 일정한 항목을 입력하여 확인하실 수 있습니다」.